정부에서는 집값 안정화를 위해 다양한 방안을 내놓고 있는데요. 그중에서 하나가 주택임대사업자 등록제도 입니다.
정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 주택임대사업자로 등록할 경우 세제 혜택을 제공하며 주택임대사업자 등록을 권장하고 있습니다.주택임대사업자 등록시 혜택은 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
주택임대사업자란? 공공 주택 사업자가 아닌 1호 이상의 민간임대주택을 취득해서 임대 사업을 할 목적으로 등록한 사람을 의미합니다.
주택임대사업자의 등록 대상자는 전월세로 수익이 발생한 경우 사업자등록을 하게 돼 있습니다. 2019년 귀속부터 수익금액이 연수입 2,000만원 이하의 주택임대소득은 소득세 과세대상입니다. 주택임대사업자 미등록시에는 2020년부터 수익금액의 0.2%가 미등록 가산세로 부과됩니다.
월세 수익이 있는 경우에는 공시가격 9억원 이하의 1주택은 비과세이나, 2주택 이상은 과세대상이기 때문에 주택임대사업자 등록 대상입니다.
전세의 경우 2주택까지는 비과세에 해당되지만, 만약 보증금 합계가 3억원을 초과하게 될 경우에는 과세 대상에 포함도기기 때문에 주택임대사업자 등록을 해야 합니다.
정부에서 주택임대사업자 등록을 권장하는 만큼 주택임대사업자 등록 시 세제 혜택을 주고 있습니다. 주택임대사업자 혜택으로는 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 건강보험료 등 일정비율로 할인을 받을 수 있는 혜택이 있습니다.
취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60㎡ 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만원을 초과할 경우 85%만 감면 받을 수 있습니다. 전용면적 85㎡ 이상일 경우에는 8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우에만 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 혜택으로 재산세 감면 혜택을 받습니다. 오피스텔 전용면적 60㎡ 이하 단기임대 경우 최대 50%, 공공지원. 장기일반의 경우 최대 85% 까지 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2세대 이상 임대목적 으로 등록해야 만 혜택을 받을수 있습니다.
다가구 주택의 재산세 감면 혜택을 받기 위해서는 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우에만 재산세 감면 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 등록시 혜택으로는 필요경비율 및 기본공제액에서 혜택을 받을 수 있습니다. 필요경비율의 경우 등록시 60%가 적용되고 미등록시 50%가 적용됩니다. 기본공제액은 등록 시 400만원, 미등록시 200만원이 혜택을 받을 수 있습니다.
임대 소득은 종합소득세에 합산하여 신고하거나 14% 단일 세율로 분리과세가 가능합니다. 예를 들어 종합소득세가 1200만원 이하인 경우 6% 세율이 적용되지만, 1200만원 이상인 경우 15% 세율이 적용되므로 분리 과세가 유리합니다.
분리과세시 건강보험료가 올라가지 않습니다. 또한 2020년 연말까지 등록한 연2천만원 이하의 분리과세대상 주택임대사업자의 경우 임대의무 기간동안 건강보험료 인상분이 8년 임대시 80% , 4년 임대시 40%가 대폭 감면되는 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 혜택으로는 종합부동산세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원 이하, 수도권 외는 3억원 이하이며 해당 임대주택을 8년 이상 의무 임대, 임대료 연 증가율이 5% 이내라는 조건을 충족하면 종부세 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 등록을 하는 사람들은 양도세 감면 혜택을 받기 위해서 주택임대사업자 등록을 한 경우가 많습니다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖추어야 합니다.
임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비 수도권 3억원 이하이며 의무임대기간 8년을 유지하고 임대료 연 증가율이 5% 이내라면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
단, 1주택 이상자가 2018년 9월14일 이후에 조정대상지역에 새로취득한 주택은 임대 등록을 하더라도 양도세가 중과되며 임대주택을 등록함으로써 받을 수 있는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
대신 전용면적 85㎡ 이하 중 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하는 조세특례 제한법에 따라 장기일반민간임대주택 (8년) 을 등록하여 모든 요건을 충족하면 50%, 10년 이상은 70% 공제율을 적용받습니다.
주택임대사업자로 등록을 하면 임대사업자 본인이 거주하는 거주주택 양도 시에 비과세 혜택도 받습니다. 임대주택의 조건은, 임대사업자 등록이 완료되어야 합니다. 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원, 비수도권 3억원 이하이고, 5년 이상 임대해야 합니다.
임대보증금 등 임대료 5% 이하 증액 제한 조건을 충족해야 하며 거주주택에는 2년 이상 거주해야 하고 임대주택 외 거주주택 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다.
지금까지 주택임대사업자 등록 시 혜택을 알아보았는데요. 세제 혜택이 줄었다고는 하지만 2018년 9월13일 이전에 취득했고, 전용면적 85㎡ 이하이거나 기준시가 6억원 이하의 주택이라면 아직 받을 수 있는 세제 혜택이 있기 때문에 주택임대사업자 혜택을 확인하신후 등록 여부를 결정하시기 바랍니다.
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