기존에는 주택임대로 수입금액이 2000만 원 이하의 경우는 신고하지 않았었지만 이제는 주택임대 수입금액이 2000만 원 이하일 경우에도 주택임대소득신고를 해야 합니다.
정부에서는 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 감면 혜택 등 세제 혜택을 제공하고 임대사업자 등록을 권장하고 있는데요. 임대사업자 등록 장단점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
주택 임대사업자란? 공공주택사업자가 아닌 자로, 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람을 말합니다.
임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간 매입임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원, 장기일반, 단기 민간임대주택을 구분됩니다.
임대사업자 등록 장단점 중 먼저 장점을 알아보면 가장 큰 것이 바로 세금혜택인데요. 주택 임대사업자의 등록 장점으로 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60제곱미터 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만 원을 초과할 경우 85%만 감면받을 수 있습니다.
전용면적 85제곱미터 이상일 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있으나 8년 이상 장기 임대목적으로 20호 이상 취득한 경우에만 해당됩니다.
임대사업자 등록 장점의 재산세 혜택으로는 전용면적 60제곱미터 이하 단기임대 경우 최대 50% 공공지원, 장기일반 경우 최대 85% 까지 감면받습니다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
다가구 주택의 재산세 감면 혜택으로는 모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우에만 혜택을 받습니다. 다만 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지만 적용됩니다.
임대사업자 등록 장점으로 임대소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면을 받습니다.
공공지원 장기일반의 경우는 전용면적 100㎡ 이하는 75% 까지 감면이 가능합니다. 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다.
필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율의 경우 60%가 적용되고 등록하지 않으면 50%가 적용됩니다. 그리고 기본공제액은 미등록시 200만 원, 등록 시 400만 원의 혜택이 적용됩니다.
임대사업자 등록 장점으로 양도소득세 감면 혜택을 받습니다. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억 이하이며 의무임대기간 8년을 유지해야 합니다. 또한 임대로 연 증가율이 5% 이내라면 양도소득세 감면 혜택을 받습니다.
주택 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 역시 혜택을 받을 수 있습니다. 임대개시일 시점 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억 원 이하이며 임대기간이 8년 이상, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.
2020년 말까지 등록한 연 2000만 원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분 감면 혜택을 받습니다. 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%입니다.
지금까지는 임대사업자 등록 장점에 대하여 알아보았는데요. 장점이 있는 만큼 임대사업자 등록 단점이 있습니다. 주택 임대사업자 등록 단점으로는 긴 의무임대기간 입니다.
주택임대 등록은 최소 4년간 임대를 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 대부분의 세금혜택이 8년 이상에 집중되어 있다 보니 주택을 장기간 보유가 힘들다면 임대사업자 등록 장단점을 꼼꼼히 비교해보셔야 합니다.
주택 임대사업자 등록 단점으로 임대로 상승 제한이 있습니다. 의무 임대기간 동안은 임대료 증액율이 임대료의 5% 로 제한됩니다.
또한 임대사업자 혜택을 받기 위해서는 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임차인이나 임대조건이 변경될때마다 신고해야 합니다. 이를 제대로 지키지 않으면 각종 세금 혜택을 받을 수 없기 때문에 주의해야 합니다.
지금까지 임대사업자 등록 장단점에 대하여 알아보았는데요. 임대사업자로 등록을 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들은 장단점을 꼼꼼하게 살펴보신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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