9억초과 양도세 계산법 쉽게 계산하기

1가구 1 주택자는 2년 이상 보유하거나 조정대상지역인 경우 2년 거주 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 9억초과 고가주택의 경우 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도차익에 대하여 양도세가 과세되는데요. 이번 시간에는 9억 초과 양도세 계산법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

날이 갈수록 부동산 가격이 상승하면서 서울의 경우 9억 이상 넘는 주택이 많습니다.

양도가액이 9억원을 초과하는 주택을 고가주택이라고 하는데 2년 이상 보유하고 있다가 팔아도 9억 초과 주택의 경우 1가구 1 주택이라도 양도세가 과세됩니다.

9억 초과 양도세 계산법은 양도차익에 과세되는 것이 아니라 9억 초과분의 비율만큼의 양도차익에 대해서만 양도세가 과세됩니다.

9억 초과 양도세 계산은 장기보유 특별공제율 적용 여부에 따라 양도세 차이가 있습니다. 2021년 양도세가 개정이 되면서 장기보유 특별공제 계산 방식이 변경되었습니다.

연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%+거주기간 연 4%로 구분하며 최소 3년 이상 보유 2년 이상 거주를 해야만 장기보유 특별공제 적용을 받을 수 있으며 10년 이상 거주와 10년 이상 보유해야 80%까지 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

9억초과 양도세 계산법

(양도가액 - 취득가액 (필요경비 포함) = 양도차익

양도차익 × (양도가액 -9억원)/양도가액

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 기본공제 250만원 = 과세표준

양도소득 과세표준 × 양도소득세율 = 산출세액

예를 들어 1가구 1 주택자가 5억 원에 취득하고 4년 실거주한 부동산을 15억 원에 처분한 경우 양도차익은 10억 원이 됩니다.

양도차익 10억 × (양도가액 15억 -9억 )/양도가액 15억 = 4억원

양도차익에 보유기간에 따른 장기보유 특별공제를 적용하면 양도소득금액이 산출됩니다.

양도소득금액에서 4년 이상 5년 미만 보유 및 거주를 했기 때문에 장기보유 특별공제율 32%를 적용합니다

4억 원 - 장기보유 특별공제 32% = 2억 7200

이후 양도소득금액에 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준을 계산이 됩니다.

2억 7200 - 기본공제 250만 원 = 2억 6950만 원

과세표준에서 양도세 세율을 곱하고 누진공제액을 차감하면 양도세가 산출됩니다.

2억6950만원 × 양도소득세율 38% - 1940만 원 (누진공제 ) = 8301만 원

양도세 기본공제는 인별로 1년 단위로 250만 원까지 기본공제가 됩니다. 인별로 250만원 공제되기 때문에 부부 공동명의라면 각각 250만 원씩 공제받을 수 있습니다.

9억 초과 양도세 계산법이 복잡하고 어렵다면 국세청 홈택스에서 제공하는 양도세 계산기를 이용하면 쉽게 계산할 수 있습니다.

홈택스 메인화면에 '세금 모의계산'을 클릭한후 양도일자, 취득일자 입력한 후 양도 물건 종류에서 9억 원 이상 고가주택을 선택한 후 장기보유 특별공제 등 해당하는 항목을 입력한 후 계산하기를 클릭하면 9억 초가 양도세 계산을 할 수 있습니다.